Affitti e cedolare secca 2024: cosa devi sapere

Negli ultimi anni, sempre più proprietari di immobili scelgono di affittare le loro case applicando il regime della cedolare secca, un’opzione fiscale che offre una tassazione significativamente più vantaggiosa rispetto ai regimi ordinari. Questo articolo esplora le aliquote, le regole e i vantaggi della cedolare secca, fornendo una guida completa su quando e come applicarla.

Che cos’è la cedolare secca?

La cedolare secca è un regime facoltativo che consente ai proprietari di immobili di applicare una tassazione fissa sui redditi derivanti dalla locazione degli stessi. Questo regime è particolarmente allettante grazie alla sua aliquota ridotta rispetto all’Irpef ordinaria. Per la maggior parte dei contratti di locazione a canone libero, l’aliquota applicabile è del 21%. Tuttavia, è possibile usufruire di aliquote più basse o più alte a seconda delle specifiche circostanze.

Aliquote della cedolare secca

Ecco le aliquote della cedolare secca:

• Aliquota Ordinaria (21%): Questa aliquota si applica ai contratti di locazione a canone libero e può essere utilizzata per un massimo di quattro immobili.
• Aliquota Ridotta (10%): Applicabile solo a contratti con canone concordato in comuni con alta tensione abitativa, come Milano e Roma, e comporta anche una riduzione del 25% sull’IMU.
• Aliquota per Affitti Brevi (26%): Si applica ai contratti di affitto breve (inferiori a 30 giorni) per il secondo e ulteriori immobili. Per il primo immobile, l’aliquota è ancora del 21%.

Quando optare per la cedolare secca

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata al momento della registrazione del contratto di locazione o successivamente, per i contratti pluriennali. Se non scelta inizialmente, la registrazione segue il regime ordinario. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione per la cedolare secca.

Cedolare secca e affitti brevi

Per gli affitti brevi, l’aliquota del 26% si applica dal secondo immobile in poi. Questa misura, introdotta dalla Legge di Bilancio 2024, mira a regolamentare il mercato degli affitti brevi. La prima unità abitativa continua a beneficiare dell’aliquota del 21%. Inoltre, gli intermediari immobiliari devono applicare una ritenuta del 21% sui pagamenti effettuati ai locatori, indipendentemente dal regime fiscale adottato.

Vantaggi della cedolare secca

La cedolare secca presenta numerosi vantaggi:

• Imposta Sostitutiva: L’imposta sostituisce l’Irpef e le addizionali per il reddito dell’immobile.
• Esenzione da Imposte Aggiuntive: Non è dovuta l’imposta di registro e l’imposta di bollo per le registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
• Aliquote Competitivi: Le aliquote del 21% e del 10% sono generalmente inferiori rispetto agli scaglioni Irpef, rendendo la cedolare secca vantaggiosa nella maggior parte dei casi.

Immobili adatti alla cedolare secca

La cedolare secca può essere applicata a unità immobiliari delle categorie catastali da A1 a A11 (eccetto A10 – uffici) e alle pertinenze locati congiuntamente all’abitazione o con contratti separati, purché il rapporto di locazione riguardi le stesse parti contrattuali. Anche i locali commerciali della categoria C/1, fino a 600 metri quadrati, possono beneficiare dell’aliquota del 21%.

Applicabilità agli inquilini

Recentemente, la Corte di Cassazione ha confermato che la cedolare secca è applicabile anche se l’inquilino è un’impresa o una società che affitta un immobile ad uso abitativo per dipendenti o clienti. Questa decisione ha superato l’interpretazione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate.

Durata e revoca della cedolare secca

Una volta scelta, l’opzione per la cedolare secca è valida per tutta la durata del contratto o della proroga. Tuttavia, il locatore può revocare l’opzione ogni anno, con effetto dal 30° giorno successivo alla scadenza dell’annualità precedente. La revoca comporta il pagamento dell’imposta di registro. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare la cedolare secca entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della proroga precedente.

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